안녕하세요. 법무법인 한원, ‘재산범죄센터’입니다
| 법무법인 한원 – 재산범죄센터 |
| 🔹 서울대학교 법학과, 법과대학원 졸업, 대형로펌 출신 전문변호사 |
| 🔹 대검 공안 2,3 과장, 특수부장검사, 서울고등검찰청 검사출신변호사 |
| 🔹 대전지방검찰청 서산지청장 & 대구지방검찰청 경주지청장 출신 |
“재산범죄 사건, 철저한 분석과 전략으로 끝까지 지켜드립니다.”
허위매물 사기, 단순한 중개 실수도 처벌될까요?
부동산 매물을 광고하거나 소개하는 과정에서 면적·가격·권리관계·입주조건 등을
잘못 안내했다가 계약 이후 허위매물 사기로 고소되는 경우가 있습니다.
피의자 입장에서는 단순한 광고 오류나 확인 과정의 실수였다고 생각할 수 있지만,
상대방은 처음부터 실제와 다른 조건으로 계약을 유도했다고 주장할 수 있습니다.
그러나 광고 내용과 실제 매물에 차이가 있다는
이유만으로 곧바로 형사상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
허위매물 사기는 어떤 정보를 사실과 다르게 안내했는지,
피의자가 당시 그 사실을 알고 있었는지, 상대방이 해당 설명 때문에
계약하고 계약금 등을 지급했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.
허위매물 사기, 형사상 사기죄는 어떻게 성립할까요?
형법상 사기죄는 사람을 기망하여 재물을
교부받거나 재산상 이익을 취득하는 경우 성립할 수 있으며,
현재 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.
여기서 기망은 단순히 사실과 다른 말을 했다는 의미에 그치지 않습니다.
재산상 거래에서 상대방의 계약 여부를 결정하는 기초가 되는
중요한 사실에 관해 착오를 일으키는 행위가 문제됩니다.
일정한 사실을 알았다면 상대방이 거래하지 않았을 것이 명백하고
이를 알려야 할 의무가 인정되는 경우에는
중요한 사실을 알리지 않은 행위도 기망으로 평가될 수 있습니다.
따라서 허위매물 사기에서도
기망행위 → 상대방의 착오 → 계약금 등 처분행위 → 재산 또는
재산상 이익 취득이 연결되는지를 확인해야 합니다.
허위매물 사기는 무엇을 중심으로 판단할까요?
① 허위로 지목된 정보의 내용
매물의 가격이나 면적, 실제 거래 가능 여부, 소유관계,
근저당권 등 어떤 부분이 사실과 달랐는지부터 특정해야 합니다.
계약 여부에 영향을 미칠 정도로 중요한 정보였는지도 함께 살펴야 합니다.
② 잘못된 정보에 대한 인식
피의자가 실제 내용을 알고도 의도적으로 다른 정보를 제공한 것인지,
매도인이나 임대인이 전달한 정보를 그대로 안내한 것인지,
광고 등록 과정에서 착오가 발생한 것인지 구분해야 합니다.
③ 계약 체결에 미친 영향
허위라고 주장되는 내용 때문에 상대방이 계약을 체결하고
계약금 등을 지급했는지도 중요합니다.
사기죄는 기망과 착오, 재산 처분 사이의
인과관계를 함께 판단하기 때문입니다.
④ 계약 전후의 설명과 수정 과정
오류를 확인한 뒤 즉시 정정했는지, 계약 체결 전 실제 조건을 다시 설명했는지,
상대방도 실제 내용을 알고 계약했는지 등을 확인해야 합니다.
⑤ 금전의 수령과 귀속
계약금이나 중개보수 등 실제 지급된 금액과 수령자를 살펴야 합니다.
피의자가 어떤 재산상 이익을 얻었는지까지
거래구조와 함께 검토할 필요가 있습니다.
허위매물 사기 경찰조사는 어떻게 준비해야 할까요?
경찰조사를 앞두고 있다면 단순히 “실수였다”고 진술하기보다
광고 등록 → 문의 및 상담 → 현장 확인 → 조건 설명 → 계약 → 금전 지급의
과정을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.
① 매물광고 원본 확보
게시 당시 광고 화면과 등록일, 수정 이력,
가격·면적·옵션 등 실제 표시내용을 확인해야 합니다.
광고가 여러 플랫폼에 올라갔다면 각각의 내용을 비교할 필요가 있습니다.
② 계약자료 비교
매매계약서나 임대차계약서와 광고 내용을 비교해
실제 계약조건이 어떻게 확정됐는지 살펴야 합니다.
특약사항이나 계약 전 별도로 설명한 내용도 함께 확인해야 합니다.
③ 메신저·통화자료 보존
상대방 및 매도인·임대인과 주고받은 문자, 메신저,
이메일과 통화내용을 보존해야 합니다.
피의자가 어떤 정보를 전달받아서
어떻게 설명했는지를 확인하는 자료가 될 수 있습니다.
④ 계좌내역과 금전 흐름 정리
계약금과 중개보수 등이 누구에게 지급됐는지 구분해야 합니다.
고소인이 주장하는 피해금과 피의자가
실제 취득한 금액이 일치하는지도 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 오류 발생 경위 확인
매물정보를 누가 제공했는지, 광고를 누가 작성했는지,
변경된 거래조건을 언제 알게 됐는지를 정리해야 합니다.
단순한 확인 부족인지
의도적인 허위 안내인지 판단하는 데 중요한 부분입니다.
허위매물 사기와 관련해 자주 묻는 질문은? – FAQ
Q. 허위매물 사기는 광고 내용이 틀리면 바로 성립하나요?
광고 내용이 실제와 다르다는 사정만으로
사기죄가 바로 성립한다고 단정하기 어렵습니다.
어떤 정보가 달랐는지와 피의자의 인식,
상대방의 계약 및 금전 지급에 미친 영향을 함께 검토해야 합니다.
Q. 허위매물 사기에서 단순한 중개 실수도 처벌될 수 있나요?
형사상 사기죄를 판단할 때는 단순한 결과뿐 아니라
기망행위와 고의가 있었는지가 중요합니다.
따라서 정보가 잘못 전달된 구체적인 경위와 피의자가
실제 정보를 언제 알았는지를 객관자료로 설명할 필요가 있습니다.
Q. 허위매물 사기 경찰조사에는 어떤 자료를 가져가야 하나요?
매물광고 원본과 수정내역, 계약서, 등기자료,
문자·메신저, 통화자료, 계좌내역 등을 우선 정리해야 합니다.
광고를 등록하게 된 경위부터 실제 계약까지의 과정을
시간순으로 구성하면 쟁점을 파악하는 데 도움이 됩니다.
왜 법무법인 한원을 선택해야 할까요?
허위매물 사기 사건은 광고 문구 하나만 확인하는 것이 아니라
실제 매물정보가 전달된 과정과 계약조건, 금전 흐름,
피의자의 인식까지 연결해 살펴야 합니다.
법무법인 한원은 검찰 수사 실무 경험과
부동산·기업 관련 법률업무 경험을 바탕으로 매물광고와
계약서, 메신저, 계좌내역 등을 비교하여 문제된 설명을 구체적으로 구분합니다.
이를 통해 단순한 정보 전달상의 오류인지, 형사상 기망행위와
고의가 문제될 사안인지 검토하고 경찰조사에서
설명해야 할 사실관계를 정리하는 데 도움을 드립니다.
허위매물 사기는 광고부터 계약까지의 흐름을 확인해야 합니다
경찰조사를 앞두고 있다면 잘못된 정보가 있었다는
사실 자체를 무리하게 부인하기보다 누가 정보를 제공했고,
어떤 과정에서 안내됐으며, 언제 오류를 인식했는지부터 정리해야 합니다.
특히 매물광고를 임의로 수정하거나 관련 대화를
삭제하기보다 기존 자료를 보존하고 계약 과정과
금전 흐름을 함께 검토하는 것이 중요합니다.
허위매물 사기와 단순한 중개상 과실의 경계가 문제된다면
형사사건을 다루는 변호사와 확보된 자료를 검토하여
경찰조사에서 다뤄질 쟁점과 진술 방향을 점검해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.